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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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休闲农业开发立项的一系列流程是怎样的?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-06-17 | 关键词:休闲农业开发流程,休闲农业规划,休闲农业设计

休闲农业规划

 

一、休闲农业项目立项与调查阶段
 

休闲农业立项开发流程


论证与立项

 

在休闲农业开发项目启动前,邀请相关学者和专家进行科学论证,综合分析休闲农业旅游资源状况、交通区位条件、居民收入消费水平和市场需求。考虑到休闲农业的规划设计是否必要,必要时可制定休闲农业规划设计工作方案。

 

组织规划设计队伍

 

休闲农业规划设计队伍包括专业设计机构(生态学、农业、园林、土地规划利用、环境保护、地理、旅游经营管理、社会学、人类学、建筑工程等方面)的专家和政府官员,并积极吸收当地社区公众参与,通过分工,明确各自承担的职责。

 

提出规划设计任务书和大纲

 

主要内容包括:休闲农业规划设计区域的基本情况,所需的技术和图形信息,专家系统,工作的主要内容,以及时间和预算。

 

资料收集与分析研究

 

首先甲方要与相关部门沟通(农业、林业、园林、城建、环保、交通、通讯、旅游等)提供所需的相关资料,然后进行资料的收集与分析研究,尽可能利用原有的旅游、生态、环境调查资料以及和地方的一些相关资料,从中发现有价值的内容,找出一些存在的问题。

 

实地调查研究

 

完成资料收集与分析研究后,设计成员必须到项目实地勘察,特别是对有较大开发价值的景区、经典的资源、环境及社会、文化、经济等状况考察,并形成记录、拍照和摄像。
 

休闲农业立项开发流程


二、休闲农业项目评价与规划阶段

 

旅游地“文脉”分析

 

“文脉”指的是旅游地的自然地理基础、历史文化系统、社会心理沉淀、经济发展水平的四维时空组合,是一个地区旅游发展的基础,在休闲农业规划时,要认真把握其“文脉”特色,既考虑与“文脉”相顺应协调,也可突破“文脉”出奇制胜。

 

旅游资料及可持续性评价

 

在对生态旅游资源进行调查的基础上,根据生态旅游市场的需求特点,着重评价生态旅游资源的特质、价值与功能、规模等级、地域组合特点及环境的容量等等,以明确生态旅游资源的吸引性及开发利用形式等。

 

确立旅游地的性质和发展方向

 

休闲农业园区的性质应根据规划设计区的自然风光、农业基础、当地条件、人文情怀等特点来定位,从而确立休闲农业园区的主要发展方向。

 

旅游形象的策划

 

根据市场导向与资源导向相结合的原则,在维持其生物多样性、景观多样性、物种多样性、资源利用的可持续性等前提下,确定旅游地的功能地位和生态旅游开发建设的主题,构建整个生态旅游地的旅游形象,围绕该主题形象进行旅游规划设计。

 

拟定总体规划设计方案

 

提出休闲农业规划思路,进行空间总体布局、功能分区、环境容量、生物多样性及环境保护等设计。在规划设计中,要考虑整体空间布局的和谐统一和突出主题,并考虑功能划分,避免旅游活动对资源和环境的破坏。同时为了分流游客,优化资源利用,要对每个职能领域进行敏感性分析,以衡量其保护生物多样性和环境的能力。

 

对各功能区的开发建设、项目设置进行规划设计

 

各功能区的规划和设计不仅要协调整个区域的旅游形象,还要有助于突出主题形象。同时,还应突出各功能领域的优势和特点,发挥各功能领域各自的功能。

 

项目规划设计及专项活动特点。休闲农业园区必须有自己的特色相适应的专题旅游活动项目,如xx花节(会),观xx节等,以造成一定的声势和影响,提高知名度和影响力,促进休闲农业规划的进一步发展。

 

规划和设计分阶段实施的项目和目标

 

由于需要休闲农业资源和环境保护,需要筹集开发建设资金,不断推出各种旅游产品和延长旅游目的地的生命周期,有必要制定项目和目标分阶段实施。

 

提出可持续发展管理对策

 

如生态环境教育管理、有效的管理方法、方法和技术、政策指导、经济调控等。

 

形成规划设计文本及图件

 

在休闲农业规划和设计中,可能会形成各种计划。应根据地区间关系、内部关系、计划的可操作性和效益来选择最佳计划。如有必要,应举行专家协商会议,以集思广益。
 

休闲农业立项开发流程


三、项目实施与管理阶段(筹资融资)

 

规划设计文本及图件的修改与审定

 

对提供的规划设计文本及图件先在旅游地内部进行意见征询或初审,邀请主管领导、各相关部门及有关专业人员发表意见,根据意见对其进行修改,然后提交专家组评审,再根据专家组意见进行进一步修改、完善,形成最终文本及图件,报请相关部门批准后进行实施。

 

资金筹集

 

由于受资金条件的限制,加上缺乏合理的规划和引导,不少休闲农业园区,功能设计简单、重复,缺乏特色和吸引力,活动内容相似,创新很少。因此,有限的项目资金往往明显影响项目的早期创意规划和后期实施,多渠道发展融资是休闲农业发展的核心问题。项目方有必要求助于有经验旅游策划公司。

 

增加政府导向性投入

 

很多休闲农业项目都是当地政府通过先期投入,进而引导投资,营造良好的客观环境,为多元化投资创造条件。

 

开辟多元投融资渠道

 

社会投资和多元化融资是休闲农业发展的重要途径,是市场经济条件下旅游业发展的必由之路。推行在统一规划下国家、地方、部门、集体、个人一起上的办法,调动全社会的力量走社会开发旅游、社会办旅游的路子,利用股份有限公司为载体通过增资扩股等资本营运方式,吸纳各主要景点为战略伙伴,采取“筑巢引凤”的方法,吸引国内大公司、大企业、大集团的投资。

 

建立休闲农业发展基金

 

通过专业旅游投资基金管理公司规范运营,为居民开辟新的投资渠道,拓展休闲农业发展项目资金来源。旅游企业收入的一定比例用于设立旅游发展基金,所收到的资金由费用支付。旅游开发基金的筹集范围、方式和数额根据当地情况确定。资金主要用于市场开发、推广研究、旅游产品开发和产业组织活动、资源开发导向和激励、旅游人力资源开发。
 

休闲农业立项开发流程


四、休闲农业项目土地流转与使用

 

严格控制休闲农业用地转非农业用地的审批

 

目前各地在建设休闲农业项目时,对土地非正常利用的情况比较严重,主要表现是随意改变土地的使用方向,导致休闲农业土地的非农化倾向非常突出;大片土地被休闲娱乐用地、住房用地、停车场地、交通用地等非农设施占用,导致大量耕地被改变了使用方向,造成对农业可耕地的“蚕食”。

 

根据农转非审批中存在的问题,采取以下措施:

 

在宏观层面上,实行耕地非耕地总量的指示性指标控制,并采用绝对指标加以遏制;在项目建设之初,在可行性研究和休闲农业规划设计期间,土地管理部门确定了耕地与非耕地的比例范围,停止了源头的耕地减少。

 

建立健全耕地占用的补偿机制

 

对耕地占用量的直接互惠补偿,即耕地占用量,应当通过填海造地获得同等质量的耕地予以补偿;如果没有直接的互惠补偿条件,可以支付土地经营税和土地补偿费。耕地占用补偿和占用资金用于开发土地储备资源和改善现有耕地。要积极推进农村社会保障体系建设,缓解农民对农地流转的担忧,加快解决农村剩余劳动力转移问题,促进农地合理流转。

 

积极探索实现土地流转的途径

 

鼓励动员,启发,开导和典型示范,鼓励当地农民积极参与休闲农业发展。在景区开发和配套工程的建设中,可采取“土地入股”、“劳动入股”的方式来进行,通过农民的土地和劳动投入转化为资金投入,在旅游业产生经济效益后,凭股份参加分红,从而提高农民参与旅游开发的积极性,并使他们在旅游开发中获得更大的收入份额。

END