document.write('
');

letou乐投

专题研究 / TOPICS
经典案例 / CASE
案例多媒体 / VIDEO
专家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

letou乐投 北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

教学多媒体 / VIDEO

旅游项目融资案例之大连渔人码头融资分析

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-09-09 | 关键词:旅游项目融资 渔人码头

  一、渔人码头项目融资结构:

  1、项目发起方

  开发区管委会以提供海滨公园公共使用部分的土地,并承担项目开发中基础设施投入和大配套费用,作为发起方的投入资产,相当于政府的投资方。但根据目前国家有关政企分开的制度规定,政府不直接作为公司,对外开展各项经济活动,在本项目中,提供资产投入和信用支持,并委托有能力融资的公司,进行对外引资。

letou乐投   2、项目公司

letou乐投   开发区管委会为完成开发海滨公园的对外融资任务,经多方选择能承担该项任务,具有一定经济实力,并具备良好对外关系,能胜任该项目融资任务的公司,最终选择以太阳雨农业园区有限公司为主体,联合海湾投资管理有限公司,共同组建该项目公司对外融资的基础上,并注入1000万元注册本金,对项目进行全面智能包装,成为该项目的承办单位角色,全面启动项目前期工作,并全方位开展对外招商融资工作。

  3、供资方

letou乐投   对国际上存在的项目融资来源进行全面分析研究,根据本项目的地位、功特征,具体确定了若干对象进行融资接触和谈判。因项目不属政府直接投资占股项目、也不属国家主导性骨干产业项目,要使用国际金融机构资金、各国政府出口信贷资金、短期资金市场资金、本国政府银行的信贷资金、公共基金机构资金等都是十分困难,且概率趋于零。因此,可成为本项目融资的供资方,主要集中在:商业银行、商业金融公司、设备供货商或租赁公司、工程承包商等四大方面。根据这四方面可望成为渔人码头的供资方,从各种途径和渠道寻求和建立关系,形成待选供资方,主要有以下具体对象:

  A.融资咨询顾问。

  项目融资专业性很强、各种关系、金融法规、技术经济依据、各相关手续等十分繁杂;项目融资本身工作量大、内容繁多,通常发起方或项目公司的专业知识、融资经验和精力都有限;各种专业人才一时也难以招聘,为了精简项目公司机构,提高融资成功率,渔人码头项目公司也采用聘用高级的财务公司、投资工程咨询单位、律师事务所、会计事务所、审计事务所等中介咨询机构和专家,作为或顾问专家。

  B.保证方。

  为了使融资结构稳定可行,渔人码头项目公司也采用了信用支持与二级商务协议保证等方式,作为项目对外融资的信用支持。开发区管委会作为政府机构,又作为项目的主管部门,也作为提供土地和基础设施投资方,成为项目的发起人,并给予各种优惠政策待遇和土地提供的各种方便政策,成为信用。

letou乐投   C.支持方。

letou乐投   在融资谈判过程中,经常以接待、口头承诺、直接参与招商引资等方式,为外方的进入,提供一种政府支持和信用保证。渔人码头项目所建的设施,由于总体项目融资的额度庞大,而项目公司的资金有限。如果单靠项目公司的资金投入,那么在和主要供资方进行股本分摊综合比例上及以后的运营决策上处与劣势地位。再加上在开发区建设过程中一些与政府合作比较有贡献的国内中型企业看中各种单项项目,拟出资投入或预租未来的一些单项设施经营使用,成为二级投资商,并通过与项目公司合作的协议方式,承担项目经营收益保证,充当项目融资的保证人,就有利的保障了项目公司控制将来经营的决策权益,增加了项目公司在供资方方面的份量,并且可以适度减少一级供资方的资金压力。弊端就是在于各单项二级投资商,与一级供资方的在各方面管理工作的衔接的问题,由于投资方过多,在经营方面是否能统一步骤,需要相对应制定一个完善的管理制度。

  根据大连的施工承包市场的惯例和通常采用垫资或迟付款方式承揽工程方法:有许多施工队伍,积极地注视和参与渔人码头的开发工作。这些可靠承包商的进入,为工程实施提供资金的使用分配上的调整,并确保工程的顺利完工。这既带有融资色彩,也为项目融资承担起保证方的责任。

  一般供资方要求采用项目抵押办法,本项目的谈判过程中,也承诺当地开户银行作为资金监控方,以建成后渔人码头项目作为担保抵押,承担有限追索权办法,对供资方进行抵押保证。

  通过上述项目融资各方的任务安排,基本上构筑渔人码头项目的融资结构方案。但对不同的供资方的不同要求,其融资结构会产生一定程度的调整,尽量按照供资方的要求,提供较完善而低风险的融资结构。

  渔人码头项目融资结构示意图详见附图3—1。

渔人码头项目融资结构示意图

  二、渔人码头项目的可行性分析

  (1)渔人码头项目可行性报告的特殊性分析

  渔人码头项目作为项目融资的可行性报告,不但应具备国家规定的格式、标准和深度外,更重要的还应具备自身的特殊性。普通项目的可行性报告,这里就不展开说明,主要集中在特殊性方面。其特殊性表现在以下方面:

letou乐投   ①融资型特征

letou乐投   项目可行性报告根据不同用途其侧重面有所不同,项目融资的可行性报告,必须能吸引未来供资方的构思与投资回报,和低风险特征,而在规模上也应能满足供资方的资金能力,让供资方见到可行性报告后,能树立起对该项目提供信贷资金的欲望和信心,从而逐步促成供资方决策的成功,达到项目融资的目的。为此,项目公司在编制可行性报告之前,对国际金融市场的项目融资成功要素进行较为详细调查和了解,掌握大量供资方的心态,以及供资手续与供资条件,采用高水平、高质量、灵活性、多方案的方式,以满足和应付各类供资方的条件。融资型的可行性报告,经常采用两段制:为融资而起草初步可行性报告;融资过程或融资成功后,将根据供资方的要求,调整、修订和完善可行性报告。后者是付诸实施的可行性报告,前者是融资型的可行性报告。

letou乐投   ②智能型融资特征

  我国近几年在国际金融市场上采用项目融资方法,主要集中在政府主导的基础设施项目和一批有前景的工业项目。而作为旅游开发项目,采用项目融资做法的目前还很少。智能融资的具体特征:通过国际招标,形成一个高智能的旅游区规划方案;通过国际招标,让不同类型的企业或专家,利用海滨优势提出若干高智能的游乐构思,汇总成一系列高档次的游乐方案;聘请高级咨询专家和规划大师,共同策划出一套高智能的构思方案。经过上述超前的国际招标,形成具有现代国际水准的智能型的旅游开发方案,为编制可行性报告奠定基础。

  ③高度适应性特征

letou乐投   为了应付未来供资方的各种介入要求,可行性报告采用灵活的编制方法,形式上不是单一的可行性报告,而是采用”三级一组”可行性报告的创新作法。

letou乐投   A总体开发可行性报告:满足大供资方或局部项目投资方了解项目总体的要求,建立轮廓概念,为供资方决策提供依据。

letou乐投   B分期开发可行性报告:将旅游区开发分为三期实施,分别编制各期开发的可行性报告,为分期独立投入的供资方,提供决策基础依据,也为投资项目方实施工程分期建设,逐步产生效益,提供可靠依据。

  c单项开发可行性报告:为照顾服务设施购买使用方考察项目的需要,对各具体经营项目有较深刻的分析,在可行性报告编制上,采用单项娱乐工程编制报告。

  三、渔人码头项目的风险分析

  为了最大限度规避项目风险,获得项目全面成功,对该项目所存在的风险进行全面分析和安排,努力使供资方获得可靠的安全感,为资金的到位奠定基础。

  ①科学认真地进行可行性研究,是减少项目风险的综合性工作。一个高智能的可行性报告,是未来实施的主要方案依据,一个财务核算和商业计划是未来投资回收的主要依据,也是以项目自身的收益作为供资方回收信贷资金的基本保证。可行性报告是未来整个项目的实施计划,是回避投资风险的重要研究阶段。

letou乐投   ②旅游客流市场的繁荣是项目的关键。渔人码头项目不同于工业产品,主要市场性概念是吸引和服务于游客,通过为游客提供愉悦、观赏、娱乐而收取服务费用。项目经过详细的客流市场分析,将客流定位在较坚实的基础上,以吸引主客流为基本出发点;在建设档次和水平上,努力将景区景点和娱乐项目,更加突出高科技、参与性等特色。只要能形成长久不衰的旅游客流,就是项目回避风险的最有效措施。该项目属于区域性旅游开发工程,存在着”二级客流市场”问题,主要是指单项娱乐项目的投资和经营客商。作为项目公司的一级开发商,把开发后的单项工程交二级经营商来经营,如把二级经营商基本落实,签订协议,可视为一级开发商的”产品销售”基本完成或落实。二级专业经营商的出现,对今后的经营收益具有保证效应。

  ③功能性定位是智能融资的关键问题。本项目非工业科技产品型,成功与否,能否吸引客流的关键在于建设的旅游产品是否具有对游客长久的吸引力,形成常胜不衰的旅游兴趣。而要达到这一点的关键在于功能定位和单项娱乐内容以及整体综合效应。为此,项目公司采用国际海滨旅游规划方案招标,吸引一批旅游设计单位,娱乐设备生产商,旅游规划机构和设计规划大师,分别对海滨公园做出各自的开发建设方案,使整个开发构思达到国际先进水平。开阔视野、引入国外一批能吸引客流的高科技型的电磁声光游乐项目,为全区的总体功能定位具有国际娱乐设施水平、外向型、高科技型、参与型与观赏型相结合的综合性海滨旅游开发区域创造智能条件。通过广集百家之长,形成一个功能定位科学合理的高智能型的项目融资特征,提高供资方的认可,也为今后投产经营创造良好条件,同时,也提高项目偿还贷款的可靠程度。

  ④制定减少参与者各方风险,努力做好风险分摊方案。在设计融资方案时,既考虑到发起方和项目的牵连关系,减少政府的外债负担,又将风险由项目公司和二级投资商分担;同时又努力减少供资方的风险承担,让供资方感到贷款风险损失极小的印象,同时也采取信用支持和项目担保方式,由外方寻找其可信的评估单位对土地资源也做正式评估。在提供给外方资料时,力求准确可靠,系统完备,附件清楚可靠,让外方提高信心和提供贷款的决策意志,从而达到成功融资的目的。

  山合水易机构

  网址:http://apasis.com/

  地址:北京市海淀区花园路2号 -1号楼(中关村数字电视产业园区内)

letou乐投   电话:400-650-6990 010-84098642

  传真:010-64152865 邮箱:info@shsee.org

END