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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

letou乐投 北京山合水易规划设计院 院长

letou乐投 高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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简述洪江古商城旅游项目融资策划方案

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-09-19 | 关键词:旅游项目融资

  洪江古商城历史上曾经执湖南金融之牛耳,有“汇通天下”之称,目前却面临资金短缺的困境,资金不足已经成为政府遗产保护与旅游发展中直接面临的重大瓶颈。如何谋求多元化的融资渠道,破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面,已经成为洪江古商城面临的首要问题。由于旅游产业是长线投资,按照“多渠汇流”的原则,根据旅游业投融资的趋势和规律,结合洪江古商城的实际和特点,本人根据自己的粗浅金融知识和实操经验,提出政府整合融资平台解决方案。即:“向上要钱、银行借钱、招商引钱、信贷融钱、变卖兑钱、民营汇钱、企业转钱、民间募钱、省钱挤钱”letou乐投的方案。刘博文在深圳光大银行做过,可以指派他成立一个洪江古商城旅游项目融资委员会,制定奖惩方案,协调组织该项工作。

  一、争取国家和省市文物和旅游等部门加大扶持(“向上要钱”)

  抓住中央实施西部大开发崛起战略,国家高度重视加强世界遗产保护、湖南省政府领导强力推进洪江产业结构转型和加快旅游业发展等机遇,积极争取中央、省市政府的资金扶持。

  (一)向上要钱的理由

letou乐投   鉴于以下三个理由,申请上级政府加大扶持:

  1、申请世界文化遗产的保护,是中央和省市县政府共同的责任。世界遗产保护所需投资巨大,洪江区不能独立承担。近年来,上级政府对洪江古商城给予了不断的支持,但规模比较小,与世界遗产保护的实际需求相比,还远远不够。从2006年至2008年,洪江用于文物保护、维修和景点开发的资金共有3000多万元,其中中央、省市补助的资金只有300万,仅占10%,比例明显偏小。

letou乐投   2、洪江目前经济实力比较薄弱,遗产保护面临巨大压力。洪江2007财政总收入才刚刚上8000万,竭尽全力,仍然杯水车薪,没有能力更多地对遗产保护进行投入。

  3、对世界遗产的保护,使洪江传统工业产业受到很大限制,财政收入因此缩减,据统计,2008年因调整结构,地方财政收入缩减上千万元。为了对世界遗产进行保护,工业等洪江的传统产业进行了转型,导致财政承受很大压力。

  (二)面临机遇

  首先,中央提出科学发展观,构建和谐社会的战略,重点加大西部的扶持力度,并具体加大了对西部基础设施的投入,必将推进对洪江旅游配套环境整治的资金投入。其次,国家实施西部大开发战略,必然会加大对西部发展的投入,旅游业作为西部崛起的先锋产业,也必然会受到国家的关注和扶持。再次,湖南省、怀化市通过地产及其相关产业的发展,已经具备了一定的资金积累,并积极进行产业结构的调整,探索生态补偿措施,客观上构成了省市政府加大对洪江旅游业扶持的条件。

  (三)投资重点

letou乐投   根据政府投资走向,重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域:

letou乐投   1、交通等公共基础设施及公共事业;

  2、城镇市政基础设施,重点是古城的管线、上下水、城市垃圾及污水处理等建设项目;

letou乐投   3、大气、水源等环境治理项目;

  4、文物保护,重点投资进行古墙、三线下地、窨子屋保护和维修;

letou乐投   5、生态建设工程,构建县域完整的绿化系统;

letou乐投   6、人力资源开发,重点是遗产保护和旅游从业人员培训。

  (四)配套措施

  为争取国家、省市政府的投资,需要做好三个方面的配套工作:

  1、争取计划单列,加大上级扶持力度,放宽地方执行权限。鉴于世界遗产保护的特殊性和旅游业发展所面临的特殊困难,建议湖南省将洪江设置为计划单列区,在项目申报、转移支付等方面给予特殊扶持。

letou乐投   2、打好政策组合拳,充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、能源、环保、扶贫、西部、文化项目等各项优惠政策,形成政策洼地;全面整合各方面投资渠道,形成规模投资。同时,系统地改善洪江遗产保护与旅游发展的总体环境。

letou乐投   3、根据投资走向,做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点,又结合洪江特点的项目,抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制,特别要关注古城内基础设施的建设。

  二、加强与金融机构的合作(银行借钱)

letou乐投   洪江遗产保护和旅游业发展所需资金数额巨大,无法单纯依靠政府投入予以解决,需要按照经营城市的思路,充分盘活资产存量,加强与金融机构的合作,强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。

  (一)资金渠道

letou乐投   随着国内金融业的快速发展,金融机构的资金存量有了较大的增长,商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点,越来越受到金融机构的青睐,可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时,随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放,国际金融机构在华投资规模不断扩大,为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。

  具体资金渠道包括:向商业银行(如工商银行、建设银行)申请抵押或质押贷款;向政策性银行(如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行)申请贴息贷款;卖方信贷;通过担保公司进行融资担保;申请世界银行贷款、亚洲开发银行;申请国家间援助性贷款(如fao、nndp等)。

  (二)融资方式

letou乐投   对于旅游资源开发,主要可以采用以下方式融资。

  1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押,向银行贷款。

  2、景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。

  3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷,尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。

letou乐投   4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。

  景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上,可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押,银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款,包括比较灵活的小额信贷方式。

letou乐投   实际操作中,如果景区的开发规划有足够吸引力,同时开发商具备一定的信用,开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%–40%,如果有相应的垫资融资财务安排,垫资比例甚至可达100%。如项目开发能与开放游览同步进行,还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资,主要包括:垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。

letou乐投   (三)投资重点

letou乐投   1、有收益的市政基础设施建设,如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。

letou乐投   2、可以带来土地增值和其他相关收益的市政基础设施,如绿化项目、道路交通等。

  3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目,如商业、景区服务等公共服务设施。

  4、景区的旅游基础设施建设。

  (四)配套措施

letou乐投   为了有效地实现与金融机构合作的融资目标,需要采取以下措施。

  1、成立资产信贷公司,明确借贷主体,目前可以利用洪江的旅游开发公司。

letou乐投   2、明确资产产权,剥离劣质资产,分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。

letou乐投   3、加大前期工作的力度,研究洪江的资产体系及相应的政策扶持措施。

  三、加大项目对外招商引资力度(招商引钱)

letou乐投   洪江旅游开发项目的商业价值很高,投资回收有较好的保障,招商引资应成为融资的重点之一。

  (一)有利条件

  1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点,大量游资正在向旅游领域汇集。

  2、洪江具备较大的游客基数,投资项目具有较好的市场支撑。

letou乐投   3、洪江的旅游服务体系尚有很大的发展空间,适合商业资金的进入。

  4、洪江作为世界遗产地,旅游资源开发潜力很大,具有较大投资回报空间。

  (二)招商引资方式

  景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息,与开发商取得联系,根据项目和开发商的情况,确定具体的招商引资方式。

  1、招募入股融资

  开发商以股份有限公司的主发起人的身份,向社会定向招募投资人入股,共同作为发起人,形成资本融资。

letou乐投   2、定向募股融资

  开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司,再向社会定向募股,以增资扩股的方式,引入资本金。具体方式有:战略投资人、搭车投资人、资产整合等。

  3、整体项目融资

letou乐投   开发商在开发中,设立为若干个项目,并制作单个项目的商业计划书,按照投资规范的要求、准备招商材料,并依据招商材料,向境内外的社会资金进行招商,其中可以采用bot等多种模式,也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

  (三)配套措施

letou乐投   1、加大投资开放力度,积极推进经营城市。投资项目开放,引进外国资金,制定优惠政策,探索多种合作模式,加强政府的协调职能。

  2、改善投资环境,树立亲商、富商的理念,转换政府职能,建立服务性的、诚信的政府。

  3、搞好项目包装与招商资料的准备,具体材料包括:项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。

  四、充分利用资本市场融资(信贷融钱)

  随着旅游业的发展和资本市场的发育,通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一,迄今为止,中国资本市场上已有旅游上市公司47家,其中景区类旅游上市公司13家。资本市场也应是洪江旅游开发的资金来源之一。

letou乐投   (一)资本市场融资方式

letou乐投   1、国内上市融资

letou乐投   2、海外融资

  海外融资有多种方式,包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制,但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。洪江可以找找在美国的洪江人金和辉。

  3、信托融资

  新《信托法》出台以来,信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间,并创造了一些新的金融工具。其中,以项目和专题方式,发行旅游信托投资凭证,将旅游项目打包,向社会集资的方式,比较适合洪江的实际。

  (二)现状特点

letou乐投   国内上市融资的方式已经受到了各方的广泛关注,省市县各级政府都要洪江旅游开发公司的国内上市列入工作日程,但利用资本市场上其他融资方式的工作尚未启动。

  (三)面临障碍

letou乐投   1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制,影响洪江旅游开发公司直接上市。

letou乐投   2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权,目前存在争议,操作规则不明。

  3、当前资本市场不景气,融资效果受到影响,今后一定要考虑。

  (四)配套措施

letou乐投   1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式,向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入,增强企业的融资能力。

  2、创新遗产地管理模式。在提高景区管理效率的同时,合法规避遗产保护的红线。

letou乐投   3、积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。

  五、创新模式盘活民居资产(变卖兑钱)

  当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革,旅游与房地产结合,创造各种旅游住所,已经成为景区深度开发的趋势。

  (一)存量资产

letou乐投   洪江古城内,沿街共坐落着1000座具有浓厚地方风格和历史风貌的传统民居,地方政府拥有其中超过90%民居的产权。

  (二)盘活方式

letou乐投   以“在洪江古商城有个家””为主题,策划系列拍卖、发售和招租等活动,具体方式如下。

letou乐投   1、产权融资

  包括:产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。

  2、出售部分产权

  包括:分时度假等。

  3、第二驻地

  包括:第二居所、企业第二总部(或企业庄园)等。

  4、租赁融资

letou乐投   包括:设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。

  5、民居收藏

letou乐投   包括:文化民居收藏、主题民居收藏等。

  (三)配套措施

letou乐投   1、成立专门的民居资产管理公司,统一盘活和管理民居资产。

  2、对现存民居资产进行分类登记,策划对应的盘活方式。

  3、改善古城内的居住环境。

letou乐投   4、创新居民管理方式,如发行“洪江绿卡”,赋予民居使用者洪江古城的永久居留权,但同时要注意兼顾和保持古城内的传统居住文化。

letou乐投   5、选择中高端人群入住古城内的民居。

  六、鼓励当地企业投资(民营汇钱)

letou乐投   随着经济的发展,民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发,比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励洪江及其周边的群众投资洪江旅游开发,汇集零散的小额投资,集腋成裘,是一条有效的融资渠道。

letou乐投   (一)基础条件

  1、当地居民储蓄率较高,近年来随着居民收入的增长,储蓄额也有了较大的增加,有可能汇集较大数量的民间资本投入景区开发。2008年,洪江私人储蓄存款达十亿元,全区城乡储蓄存款余额达到10亿啊。

  2、当地居民在文化传统上有投资经商的习惯。

  3、洪江旅游服务体系中尚存在大量的就业与创业机会,方便当地群众将自身的资本与劳动力相结合。

  4、当地传统产业的积累,使当地民间闲散资本的规模有了比较大的扩张。

  5、现阶段国内其他民间投资领域的效益不高,为洪江旅游业降低了融资的机会成本。

  (二)投资重点

letou乐投   重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。

  1、旅游餐饮

  包括:餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等

  2、旅游交通

  包括:旅游客运公司、景区内部交通等

  3、民居旅馆

letou乐投   包括:民俗客栈、农家乐等

letou乐投   4、旅游商品

  包括:旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等

  5、旅游娱乐

letou乐投   包括:民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等

letou乐投   6、旅游景点

  包括:小型景点的开发等

  7、旅行社

  包括:小型的地接社等

  8、其他适宜的旅游配套服务

  包括:游客咨询等

  (三)配套措施

letou乐投   1、政府要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面,要与国营开发项目一视同仁。

letou乐投   2、采取银行小额信贷、政府贴息等方式,提供必要的资金扶持。鼓励当地群众投资洪江旅游开发。

  3、开放投资领域,采取政府特许经营的方式,鼓励投资利润相对较高的领域。如古城内的景点开发。

letou乐投   4、制定优惠政策,向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

letou乐投   5、帮助当地投资洪江旅游业的群众成立民间团体,进行行业互助,争取群体利益,开展行业自律。如洪江本地旅游投资者协会,要偷偷地学习温州经验。

  6、帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式,丰富当地群众投资洪江旅游业的方式。群众个人的资金有限,在无力单独开发旅游项目的条件下,多种形式为其参与投资提供了可能。

  7、加大对当地旅游就业和创业者的培训力度,提高其从旅游业中获利的能力。

  七、引导传统产业转向投资旅游(企业转钱)

  化工及其相关产业是洪江传统的支柱产业。化工等传统产业在为当地提供了一定的经济基础的同时,地方对其的过度依赖产生的自然和社会危害也逐步显现出来。在旅游资源富集的湖南省,将在化工等传统产业中积累起来的资金转移到旅游这一清洁、生态的朝阳产业中,成为地方部门间资金转移的必然趋势。洪江旅游业的发展,可以利用好这一趋势,开辟出一条独特的投资渠道。

letou乐投   (一)资金来源

letou乐投   当前,洪江旅游业融资存在着一个特别的机遇,即通过实施“地变旅”工程,在省内融集到规模可观的资金。随着近几年地产及其相关产品市场的繁荣,湖南省特别是怀化地区出现了一批地产大王,他们在地产产业中积累起了大量的资金,将这些资金投向旅游业,特别是本省的旅游业的开发,显示出良好的综合效益前景。洪江依托世界级的旅游资源,完全可以通过“地变旅”工程,达到良好的融资目标。

  (二)现实性分析

  地产产业具有的高风险、高收益,易对经济气候依赖,处于几年萎缩趋势中的特点;旅游业与地产产业一样属于高风险、高回报的产业,不同之处在于,旅游业是典型的生态产业、阳光产业,有利于区域经济的可持续发展,被称为“永远的朝阳产业”,并且投资回报期长,长期效益良好,在现代经济体系中,处于稳定上升的趋势之中。根据两种产业的对比,可以得到转移风险结论。

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