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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

letou乐投 《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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同样是城里人在农村改造宅基地,为什么有的鼓励有的禁止?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-05-17 | 关键词:闲置宅基地改造,乡村旅游规划,乡村振兴,休闲农

你老家有闲置宅基地吗?
 

闲置宅基地改造


在公共服务设施和社会保障方面,城乡之间存在较大差异。因此越来越多的农村人开始被迫背井离乡,前往陌生的城市进城务工。

 

随着城镇化进程的推进,有很多农民朋友通过各种途径已经在原籍周边县城或者更大一些的城市或其他外地城市落了户,成为了新城里人。所以,农村好多宅基地因长期无人居住,无人照料而处于荒废破败状态。农村只剩下一些老人和少数留守村民,宅基地就显得相对过剩,加上体制机制限制又不能向村集体以外个人或主体进行出售,又没有有效的回收机制,所以只能任其荒废。这样既浪费了乡村的资产,对进城落户,面对城市高房价,沉重房贷负担的新城市人而言,也是一种无奈的损失。

 

另一方面,城市人的田园情节,乡村旅游生态环境的美好,令一些城市人对农村一直颇为向往。在农村有个住房,在农村体验一些乡村田园生活成为了一些城里人的梦想。更有一些开发机构,或看好农村市场的人才准备返乡创业,盘活农村的闲置宅基地。但迫于制度障碍,而很难成行。

 

一面是鼓励盘活闲置宅基地

 

闲置宅基地改造
 

有些地方主管部门开始鼓励对闲置宅基地进行盘活。比如浙江省绍兴市就已实施为期3年的“闲置农房激活计划”。计划吸引100亿元社会资本,实施1000个改造项目,激活10000幢农村住房。通过对沉睡的闲置宅基地进行盘活,为农民增收。

 

上虞区实行“产权交易公司+农宅经营服务站+农户”的运作模式。农户在农宅经营服务站进行委托登记,签订委托经营协议,农宅经营服务站与区产权交易公司签订委托交易合同,成交后由区产权交易公司出具交易鉴证书。柯桥区实施“统一收储、回购、返租、入股”的方法,对有意向出租的闲置农房,经农户自愿申请,村、镇联合审核,与村集体签订委托经营协议,根据双方协商情况给予相应的租金或分红。并通过“互联网+”形式推出闲置农房,让供需双方网上直接对接,更高效地将闲置宅基地资源推向市场。

 

在具体实施过程中,绍兴市就要求必须在现有的法律法规框架内进行,坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有等原则;闲置农房开发改造要遵循“规划—设计—建设”规范,与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配;遵守消防、防洪、防范地质灾害等各类安全规定,注重绿色生态,符合环保要求。因地制宜,不搞大拆大建,体现乡土气息。

 

一面打击城市人在农村建别墅

 

闲置宅基地改造
 

2018年“一号文件”明确指出:严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

 

农业农村部部长时任农业部部长的韩长赋同志在十三届全国人大一次会议记者会上,就曾强调:城里人到农村买宅基地盖房子政策上是不允许的。为什么?因为宅基地是属于农村集体所有的,只有具有农村集体经济组织成员身份才能依法依规取得本集体经济组织宅基地的使用权,这是集体经济组织成员特有的权利,而且原则上是一户一宅。所以,城里人到农村买宅基地,现行法规政策是不允许的。如果城里人买了宅基地,在上面盖一个别墅或者搞个私人会所,那更是不允许的。这是我们国家法律规定的,宅基地的所有权是集体的,资格权只有集体经济组织成员才有。

 

今年5月6日上午,国家发展改革委召开建立健全城乡融合发展体制机制专题新闻发布会,相关负责人表示,城里人到农村买宅基地的口子不能开,国家严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在改革过程中,要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损,不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。

 

一面鼓励,一面禁止,为何有此“不公平”待遇

 

有网友问了,这地方主管部门方面一面鼓励盘活闲置宅基地,一面又严令禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,这不是矛盾吗?有的地方鼓励,有的地方禁止,为什么如此“不公平”?

 

宅基地三权分置政策发布,农村宅基地盘活将迎新局面

 

闲置宅基地改造
 

今年5月6日国家发展改革委召开“关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况”专题新闻发布会。国家发改委规划司司长陈亚军指出:

 

建立健全休闲农业规划城乡融合发展体制机制和政策体系是一项长期历史任务,需要整体谋划、明确方向。总的方向是:以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,以协调推进乡村振兴战略和新型城镇化战略为抓手,以缩小城乡发展差距和居民生活水平差距为目标,以完善产权制度和要素市场化配置为重点,促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源合理配置。建立城市人才入乡激励机制,鼓励本地外出的各类人才返乡创业兴业,推动各类人才入乡创业,允许农村集体经济组织探索人才加入机制。

 

改革完善农村承包地制度,落实好第二轮土地承包到期后再延长30年的政策,完善农村承包地“三权分置”制度。稳慎改革农村宅基地制度,加快探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。建立集体经营性建设用地入市制度,按照国家统一部署,在符合国土空间规划、用途管制和依法取得的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

 

健全财政投入保障机制,以财政资金投入引导社会资本加大投入,提高土地出让收入对农业农村的投入比例,支持地方政府在债务风险可控前提下发行政府债券。完善乡村金融服务体系,加强乡村信用体系建设,推动各类涉农中小金融机构提供资金支持,扩大农村抵押物范围,通过市场化方式设立城乡融合发展基金。建立工商资本入乡促进机制,探索在政府引导下工商资本与村集体的合作共赢模式。”

 

作为农民或准备投资农村宅基地的你该怎么做

 

闲置宅基地改造
 

现在回答网友们关于地方主管部门一方面鼓励盘活闲置宅基地,一方面严令禁止城里人下乡利用农村宅基地建设乡村旅游规划别墅大院和私人会馆,是否矛盾是否不公平的问题。

 

乡村旅游规划设计院认为,这既不矛盾,又很公平!为什么?恐怕网友误读了一个概念。表面上,虽然都是农村闲置宅基地的改造。但请注意,地方主管部门鼓励的是什么?鼓励的是合法合规,坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有等原则,符合相关规范、相关规划,相关管理规定,在不损害村民及村集体利益前提下,对闲置宅基盘活,创造更多效益的行为。这种行为是以盘活农村闲置资源,增加农民和村集体收入,改善农村人居环境为目的合理利用行为,符合农民、村集体的利益,合法、合规,符合市场消费需求,符合投资主体投资需求,确实应当鼓励,而且应该大力推行。

 

禁止的是什么?禁止的是城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。为什么要禁止?

 

首先,因为这里提到的城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,是私人行为,通常占据较大用地为私人所有。试想一下城里人在农村花几百万甚至上千万建起来富丽堂皇的私人别墅或会所,会使用几年再无偿归还给农民或村集体?恐怕会无限期继续占有。而这在实质上侵害了村民或村集体对宅地基的所有权,侵害了村民或村集体的利益。

 

闲置宅基地改造
 

其次,由于私人行为,在建筑建造与设计上,很难做到像城市开发建设项目那样履行所有的规范建设流程,在农村也很难得到有效监管。因此在建筑风貌上往往与周边民宅并不协调。

 

再次,这种建设通常投资较大,为未来乡村居民点的迁村并点规划落实造成一定困难。最后,由于是私人居住所有,并不一定具有经营收入,村民或村集体也很难得到类似分红等回报。这种一次性买断行为,对农村闲置宅基地盘活在价值发挥的可持续性上不足,不符合村民和村集体的长期利益。所以从现行制度上,不合规、不合法、不符合乡村未来的发展方向,不符合村民的利益。

 

更有甚者,如若纵容一时只图眼前利益的一些短视村民与城市人简单、随意的进行宅基地交易。而这部分村民并未有其他稳定居所,也未有稳定收入,短短数年甚至更短时间将该部分由出售宅地基所得资金花费殆尽。他们未来的生活将十分堪忧,这将有可能增加社会的不安定因素。因此,这类行为确实应该禁止。

 

闲置宅基地改造
 

随着乡村振兴战略推进,农村闲置宅基地“三权分置”政策的落地和推广,农村闲置宅基地问题将进一步得到解决,这对农民朋友、对村集体是一个利好,对开发投资机构同样是利好。农民朋友和村集体事不宜迟,应提前做好各方面准备,与市场对接。开发投资机构也应提前做好功课,采取怎样的方式,怎样的模式,接手乡村的闲置宅基地,既让自己的投资达到最大收益,又为村庄、为村民做出贡献。作为有田园梦和乡村情节的城里人也将因此,通过丰富的乡村宅基地改造产品,而实现圆梦。

END