document.write('
');

letou乐投

专题研究 / TOPICS
经典案例 / CASE
案例多媒体 / VIDEO
专家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

letou乐投 北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

教学多媒体 / VIDEO

浅谈旅游地产开发策划(上)

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-08-19 | 关键词:旅游地产开发 旅游地产策划

  这个题目确实有点大,但为了能梳理一下自己的思路,为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示,特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享,某些观点和看法肯定有些不尽人意,思绪也有点杂乱无章,所以还请大家多多包涵、理解、指正。

  说到旅游地产,我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释:

letou乐投   狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源,借助旅游度假为目的开发经营模式,以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

letou乐投   旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目),它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。

  以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

letou乐投   一是旅游景点地产:主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

  二是旅游商务地产:主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

  三是旅游度假地产:主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

  四是旅游住宅地产:主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

  其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西,但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面,特别是战略理论的总结和研究,主要也是我们的经历和见识有限,还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够,没有去探究他们的共性和客户的需求,所以就无法把握住旅游地产的脉搏,当然也就无法真正的准确的操作它了。

  大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例,每个人也都有一套自己的方式方法去了解学习,同时也有各自的理解,那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢?在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢?中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢?

  从90年代初海南开始,到现在随着人民生活水平的不断提高,特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础,多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠,并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景,不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

  主流市场的饱和,为边缘市场的发展创造了条件。

  我国传统投资领域已基本饱和,特别是主流房地产开发领域,主流房地产市场的疲软与相对饱和,为旅游物业的发展创造了新的市场机遇,主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力,也为大量游散资金投资创造了条件。

  城市化进程的加快,生活水平的提高,为旅游消费奠定了良好的基础。

  城市化进程的加快,越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后,开始厌倦城市喧嚣和烦躁,向往自由、纯朴的乡间野趣生活,节假日旅游已成为众望所归。

  旅游模式转变,旅游消费支出比例增加。

  当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高,单一的观光旅游产品,难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性,更加注重“健康、时尚、个性”,一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游,另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

  置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

  越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后,开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力,他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点,从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

  可支配时间增加,消费者休闲假期大幅增加。

  我国实行每周5个工作日制,并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假,累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加,用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

  政府大力推动:政策作用,刺激和拉动旅游及相关产业发展。

letou乐投   在当前旅游假日经济持续增长的情况下,各地方政府在吸引大量投资,对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时,政府也会制定各种政策,为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

  信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

  目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等,他们的日常办公形式并非传统的写字间,而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看,已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

letou乐投   根据国际著名旅游景区的发展经验,年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区,都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题,对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地,需要对产业和商业模式进行创新。

  现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段,景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来,即使建立了一些所谓的服务功能,但都是基础和原始化的,要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早,大多数景区的功能还停留在观光上,很少牵涉到休闲、度假,也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段,国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段,只有华侨城做到了一些人玩人的阶段,目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合,已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

  中国旅游地产最大软肋就是没有主题letou乐投,没有亮点和核心的竞争力要素,赢利就更不用谈了,所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业,还需解决的核心问题是解决人和政府的问题,同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾,以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核(圣淘沙)模仿阶段发展到旅游与地产同步进行的双核(华侨城)自主阶段,期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核(迪斯尼)成熟阶段发展。

  现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变,并不断弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游价值创造中的作用,以娱乐、文化为概念的休闲旅游,因强调高附加值的服务功能,成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变,衍生出来的若干新兴集团消费需求,将是主导游客体验消费的未来发展趋势,将休闲旅游与新兴集团消费需求结合,细化、创新各种服务功能,满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

  目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式,先签订一个框架协议,企业给政府做市政和城市配套服务功能,政府给企业等价值的土地作为开发建设用地,而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业,这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面,企业都是趋利的,那么他们在这块上的投入,必须得找地方去收回来,以达到企业资深的收支平衡和获利,这也是旅游地产承载的机会和空间,也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

  旅游地产发展欲解决的几个问题:

  未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权,并充分参与到一级开发,二级开发,持有经营和资本运作的各个环节中去,以此来平衡投入和产出,最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化,主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

letou乐投   首先要解决的是土地问题,旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地,拿到什么样的地,大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地,旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的,要么就是跟政府合作,将整个区域的市政和绿化工程做好,政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商,这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西,而是把经历都放在如何卖房子上去了,但旅游地产脱离了旅游这个核心要素,那么房地产开发就陷入了孤立的局面,也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地,土地拿的好于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。(这点其实可以借鉴昆明,大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地)。但更大的重要因素还取决于政府,所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

  待续【浅谈旅游地产开发策划(下)

  山合水易机构

  网址:http://apasis.com/

letou乐投   地址:北京市海淀区花园路2号 -1号楼(中关村数字电视产业园区内)

  电话:400-650-6990 010-84098642

  传真:010-64152865 邮箱:info@shsee.org

END