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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

letou乐投 高端休闲度假产业规划专家

letou乐投 《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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浅谈旅游地产开发策划(下)

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-08-19 | 关键词:旅游地产开发 旅游地产策划

letou乐投   其次是解决产业问题,即放大以主题景区为核心的旅游地产,解决旅游与产业的无缝对接和融合,以产业与房地产协调发展带动和促进区域经济发展。对于旅游横纵向的产业开发,我们必须了解客户的需求,了解他们想要什么,了解他们希望在旅途中经历些什么,得到些什么,带走些什么,留下些什么;在此基础上再来考虑各产业的协调、复合性发展,同时还要兼顾产业跟区域经济及资源的结合,并要有充分的市场空间和赢利空间,让旅游地产项目除了旅游本身,还在其他相关联的产业上有所突破,并能真正赢利,比如在旅游产品生产、销售,旅游运输业,旅游传媒,旅游服务等,建立一系列的与旅游和房地产相关联的产业链,从而延伸旅游为主题的服务功能和赢利点,最后达到整个项目的赢利和促进区域经济发展。

letou乐投   再次是解决人的问题,我们拿什么来吸引人,我们又拿什么来留住人,我们再拿什么来吸引客户再次光临这里(这也就是人们常说的重游率),我们在商业服务功能上如何定位和组合?对于有一定旅游资源可以利用的区域,那么我们就要充分利用区域的人文、历史、文化、自然资源,同时也要延展这些功能的边缘产业,制造一些能带给游客经历和体验的更新的没有的东西,特别是高尔夫、游艇俱乐部、会所、SPA、剧院、酒店等商业服务功能,他们的创新出彩和旅游资源的无缝嫁接将让旅游景区更有效的吸引游客的到来,并延长游客的逗留时间,最后创造留下来过夜及重游的理由。

letou乐投   对于没有多少资源,或者说不具备吸附能力的资源可依靠的新兴偏远地区,我们必须在传统的功能和产业上创新一些能带给游客体验并能留下深刻印记的东西来吸引游客,延展和满足他们的参与体验需求,原始的初级的单纯的以那点自然资源为核心的观光度假吸引游客显然已经落伍,随着时间的推移和游客消费理念及需求的不断改变,我们在项目的运作之初就必须寻求新的改变和发展,增强更多的观光游玩和服务功能,特别是在休闲娱乐等功能方面,为的就是给游客提供更多参与和体验的场所,以满足他们的感官和感受体验的需要,把旅游功能、商业服务功能以及地产功能完美融合,再将现有的高科技技术和声光电等技术运用到极致,以更多更炫的项目来吸引游客,让游客切实的身临其境的感受每一项游娱项目所带来的快感,给游客身理和心里体验和放大。

  再就是解决定位问题,我们必须依据开发商开发理念、期望值、财务状况等情况,挖掘市场和区域所有资源,遵循市场规律给项目准确定位,给项目找到真正的灵魂,以此来吸附和影响游客。每个人出去游玩旅游,都是为了想邂逅点什么!也许你是为了邂逅浪漫的爱情,也许你是为了邂逅童年的梦想,也许你是为了邂逅大自然的奇迹,也许你是为了邂逅一次难忘的经历和感动,也许......这些也许都是人的潜意识的想法,那么我们应该尽量去满足游客的这些潜在的需求、期望和想象,挖掘旅游景区资源(对于一些新兴的没有或者很少自然、人文、历史、旅游资源的地方,我们必须创造能吸引游客的资源),研究景区可能或者可以发展的产业,将旅游功能和地产功能充分完美融合,纵横向共同发展,推陈出新的创造一些游客从没有过的经历和感受,强调功能的参与性和体验性,从而吸引和满足游客的心里和精神需求。

  最后是解决财务问题,我们应该先做什么,再做什么,最后做什么,必须有一个明晰的思路和策略,在项目运作过程中,我们要将景区、产业、房地产等各方面互相协调融合,既有核心亮点要素来吸引人,又可以实现资金周转和赢利。

letou乐投   迪斯尼和华侨城代表了最典型也是最成功的两种模式,其他的均介于以上两者之间,迪斯尼是纵向发展的代表,他们在纵向上下游产业上不断创新和突破,而华侨城的主要是在横向的发展;他们都是顺应时代的需求与时具进的予以快速的改革,并以创意文化、电子媒体等潮流时尚元素及影视娱乐为驱动核心的主题式产业发展体系。他们都有各具特色的功能组合和赢利的亮点,而此刻的一些功能已经不是单纯的一种业态了,而是由旅游横向、纵向多元化创新发展衍生出来的一种产业,而主题公园、电视媒体、网络传媒、影视娱乐、度假地产、旅游衍生品等他们都是以一定的表现形式呈现,却衍生出更多相关的边缘产业,从而带来丰厚的利润,最后达到旅游地产的收支平衡和赢利。

  旅游休闲地产开发运作的三个标准动作:

letou乐投   摸清家底---项目属性、经济指标、可利用资源。

  我们将从基本的土地属性和类比全国和区域开发案例出发,结合区域发展模式和客户受众区域,勾勒出整体发展战略,并在此基础上制定关键战略举措和开发策略。

  摸清方向---旅游地产发展方式及旅游地产开发模式判断。

letou乐投   根据项目区域周边的自然、人文等各种资源,塑造城市、项目区域景区的特有元素,寻找城市的触媒(城市的触媒就是城市的引擎和核心驱动力),找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂,从而激发城市、项目的激情和活力,吸引人们的眼球,引导和促进城市、项目区域及景区的和谐发展。

letou乐投   推出卖点---旅游、地产的引擎的认知和选择。

  对于旅游地产(旅游综合体地产)项目,旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素,关系到项目运作成功、品牌建立和房地产的销售。

  最后再来说说成都的旅游地产项目:

letou乐投   随着成都市未来远景的城市规划和四川旅游产业的发展,目前成都休闲度假旅游地产得以较大的发展空间,以前原始初级的“农家乐”已经不能满足人们日常休闲、游乐的需求,最近几年“5+2”、 “假日经济”等早已成为人们耳熟能详的名词,随着假日经济的兴起,在城市近郊以及城市景点近年内出现大量的旅游地产开发,吸引着城市精英的眼球;同时开发商依靠自身的实力以及政府关系,在各个区域进行了大规模的休闲度假配套;营造区域假日经济消费热点。

  在成都,旅游房地产在最近几年内有了较大程度的发展;但真正的旅游地产开发还是集中在青城山、西岭雪山等热点景区,并且旅游地产也已经经历了从最初始的“5+2”、 “假日经济”模式的郫县农家乐第一村到后面的五朵金花、幸福梅林,及后面的芙蓉古城;再到后面借助项目区域的人文、历史、自然资源为核心阶段青城山和西邻雪山等地的一些项目, 再到后来的以自然资源和特色主题想结合的主题性项目(石象湖等),再到后来的国色天香(以游乐设施为主题和亮点,吸引成都乃至整个四川和周边省份的部分游客来此观光游玩,但这是成都旅游地产发展的雏形,也是开山之作,受到了人们的追捧,它是把生态建设、文化建设和旅游产业发展紧密结合,形成独具特色、内涵丰富的情景互动式旅游,同时它又是房地产与主题公园、游乐设施高度整合,并衍生出更多旅游与地产的“个性化”“立体化”的商业、娱乐体验等服务功能,从而造活整个区域以达到房地产销售的目的和公司的赢利;再到后来的华侨城,它的出现升华了国色天香的各种功能,它是大型综合性旅游项目和高尚居住社区,是旅游与地产完美融合和衍生的景点之作,他们以“主题和创想”为核心,将旅游与地产的各种功能创新发展、延伸和合理组合,同时将旅游产业化,纵横向同步发展。

  虽然成都是一个旅游城市,旅游资源丰富,城市性格和人们的生活习惯、旅游消费习惯等都很适合旅游的发展,但目前成都旅游地产还处于起步阶段,旅游与地产的融合还欠火候,很多地方都有自身的旅游、自然、人文等各种资源,但都是还处于利用自然资源的初步阶段,没有什么创新的吸引游客的东西,而对于地产,很多开发商也只是想整合土地,要么是为了土地一级整理挣钱,要么就是为了快速卖房子,所以在其产品和功能的研发创新设置上都很匮乏,也不会投入太多的精力和资源去将旅游与地产相融合,从而创造更大更多的价值;这就导致旅游地产项目的功能单一,毫无亮点可言,虽然现在有了国色天香和华侨城,但他们的主要目的也是为了卖房子,他们的主要赢利点还是在房地产方面,而不是向国外发展成熟的旅游地产项目那样,旅游地产产业化、主题化、功能复合化、多样化,赢利也是全面开花,而且主要赢利点已经从房地产方面衍生为旅游纵横向发展的其他产业上。

letou乐投   根据成都市最新的2003-2020年规划, 未来成都市休闲旅游地产发展前景较大的区域集中是:龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观,适合开发休闲度假型物业;大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中,自然环境优势突出,将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。虽然目前成都市的规划拟开发、待开发或正在开发的项目有很多,但可能政府和开发商都各自有自己的考虑,所以在推进上比较缓慢,很多的项目都还处在房地产开发为主体的旅游地产开发阶段,所谓的主题只是一个噱头。

  我们可以拟出的有一定自然、旅游资源可以借势,并有较大利用和发展空间的成都的旅游项目有:龙泉的御岭湾,南沿线的海洋世界、南湖,新都的198,浦江的石象湖、朝阳湖、大邑的花水湾、安仁古镇,青城前后山等,这些项目都有比较好的旅游自然资源可以利用,但如何来将这些自然资源运用到极致并与旅游功能和地产功能融合,打造几个成都真正的旅游地产项目;但如何突破国色天香和华侨城的模式创新新的旅游地产功能和开发模式而自成一家,这个是值得每个项目掌舵人去思考的。

  我个人觉得成都旅游地产要从原始的初级阶段向华侨城一样的成熟阶段发展,还有一段路要走,关键是看政府能提供什么样的发展平台,再就要看开发商用什么样的理念来运作,但从开发和运作上来看,我觉得还应注意以下一些问题:首先政府的政策导向;其次就是考虑公司的运作理念、目标及财务问题;再就是如何真正的将旅游与地产完美结合,解决旅游地产的核心要素---产业问题。这些问题我觉得是目前成都旅游地产发展的几个关键要素,解决好这几个问题,我想成都的旅游地产也会有很美好的发展前景的。

  世界在不断进步,人类也在不断繁衍,传统模式正在演变为更复杂的方式,但真正驱动旅游地产的核心内容从未改变。

  山合水易机构

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