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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

letou乐投 高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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浅析主题类旅游地产的盈利模式

作者:admin | 来源:未知 | 时间:2015-07-10 | 关键词:旅游地产,旅游规划,旅游策划,旅游规划设计,旅游

  主题类旅游地产介绍

letou乐投   对于旅游地产的界定,业内一直存在很多分歧。这里的旅游地产指依托周边丰富的旅游资源而建,有别于传统住宅项目,融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。旅游地产与传统住宅地产开发相比,资金需求更大、运营周期更长。

  其中,通过不断开发大型游乐或运动项目,创造持续的体验型愉悦吸引力,并以此为依托,推动房地产开发的发展模式,定义为“主题类旅游地产”。该模式的最大特点是对传统的旅游资源依赖程度低,主要通过人工景观来实现景观再造,可以进行异地复制。

  这是一种构景开发,即发展商自己投资,建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘,常以主题公园的形式来推动房地产开发;区别于借景开发,即依托自然风景或人文景观资源开发房地产。

letou乐投   旅游文化地产是文化地产的分支。在国内地产商中,华侨城算是文化旅游地产做得最好的。华侨城是亚洲第一大主题公园运营商,有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园,同时在公园周边开发地产。

  旅游地产的收入来源

  一、物业销售收入

  这是地产项目的利益根本,所有的地产项目定位、开发,最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼,因为旅游开发让所在区域的价值得到提升,旅游地产的售价可以比其他区域高很多。旅游带动了地产项目的人气,同时还可以营造轻松活跃的办公氛围,对于文化创意型企业具有较强吸引力。话说,当上海迪士尼还只是一纸方案,周边的土地与项目便已经借风狂涨。物业出售可快速回笼资金,有利于资金周转。

  二、物业经营性收入

letou乐投   旅游地产中部分物业可以自持,取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业,随着区域价值提升,人气聚集,以及品牌影响力的扩大,其收益将不断增长。

  三、旅游经营收入

  在建成后维护成本最低,随着整体旅游公共产品的完善,景区门票、休闲产品的提供,此类收入为项目提供了长期的、持续的现金流。同时,地产项目的开发反作用于旅游项目,使得旅游项目有了更丰富的客流保障。

letou乐投   四、土地增值收益

  旅游地产项目一般位置相对较偏远,取地成本相对较小,但通过旅游开发和品牌价值的建立,所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本,也为后期进行土地的二次转让或者合作开发提供了强有力的筹码。

  总结

letou乐投   目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍占主导。比如,地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润,是其盈利核心,但间接的价值创造中心还是旅游业务。

letou乐投   据统计,我国70%的主题公园亏损,20%收支持平,只有10%能盈利。旅游项目本身盈利有限,收回成本需要15年以上,小编不知道这个统计是怎么计算的,但是如果旅游业务持续经营,提升地块价值,营造良好环境,其成本能够被周边地产覆盖,那么这个项目也是成功的,无可非议。

  旅游业的特征是投资收益期长、利润率低、可持续回报时间长;而房地产项目特征是:投资收益期短、短期高额回报、融资能力强,两者如果能够完美结合,旅游与地产的融合是长期持续回报与快速回报,持续现金流与短期销售利润,低成本土地与高成本配套等相互联结的极佳发展模式。

END