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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

letou乐投 北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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位置决定“钱”途,很多农庄在选址时就命运已定了!

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2017-10-23 | 关键词:酒庄规划,酒庄设计,农庄规划设计

天时地利人和,可以说这是放之四海而皆准的谋事成功三要素。做休闲农庄乡村旅游,地利,即选址,在很大程度上决定了项目的成败。

 

很多农场主砸下重金流转土地,引进各种设备,项目进行得轰轰烈烈,结果开园之后,不见人气,很可能,就是在选址上出了问题。

 
酒庄规划,酒庄设计,农庄规划设计

 

农庄选址的位置与客户的距离,决定客户到你这里的交通成本。旁边有没有人流量大的景区、聚集场所,决定了你的营销成本。要是你的周边有几万人甚至几十万人环绕在旁,获取客户的成本就会大大降低了。

 

那么问题来了,选址,到底该怎么选?

 

地段好不好,看这几点就知道!

 

市场

 

市场即客源,是休闲农庄乡村旅游赖以生存和发展的前提。市场条件决定着项目的开发价值和规模。

 
酒庄规划,酒庄设计,农庄规划设计

 

休闲农业的生产在乡村,但消费市场主要在城市。搞休闲农业的人都知道,休闲农庄或田园综合体里面一些费用较高的项目,几乎只有城市里的人来消费,尤其体现在城市白领中的高端消费者。

 

为什么北京、上海、广州、深圳的休闲农业和乡村旅游发展如日中天,优秀案例新模式层出不穷?不是因为附近的农业山水是最好的,而是它们的城市消费市场是国内最大和最成熟的。

 

区位特点

 

自然地理、交通条件、社会经济背景,包括当地的地貌、气候、水文、土壤、环境质量。一般来说温暖湿润的气候,优良的水文状况,丘陵和平原相间的地貌,肥沃的土壤,较少的灾害性天气,是非常适合开发休闲农庄与乡村旅游的好地方。

 

特色资源

 

所在地是否有特色山水、风光、民俗、特产等让消费者眼动、耳动、口动、心动等任何称得上特色的元素;资源越具特色,吸引力越强。看惯了青山绿水,有时沙漠戈壁也能称为特色。

 
酒庄规划,酒庄设计,农庄规划设计

 

成本

 

包括拿地成本、建设运营维护成本、与当地村委的沟通成本乃至人工成本。

 

封闭性和安全性

 

是否是独立空间,与外界隔绝具有封闭性,还是与村庄相连甚至连为一体,形成开放空间。“若不有效隔离的话,外面的农药也有可能会影响到农庄。”影响到蔬菜的有机品质。

 

安全性首先是人的安全,包括客户和员工。许多好的休闲农庄往往位于山区,复杂的地形可为农庄制造更多天然的景观。然而,部分地理优势如依山傍水、临湖绿树等也将成为安全隐患,就要考虑到自然因素和地质灾害的问题。同时,安全性也包括农庄中种、养等产品的安全性,如污染、自然灾害、排水的问题,都要考虑到。

 

性软环境和人文特征

 

这个放在最后,但绝不可忽视。需要做到三点:

 

1.战斗堡垒型村两委,和具魅力的村带头人(村主任或村委书记)

 

2.民风要淳朴

 

3.物产需具备特色

 

选址妙招:

 

建议在所中意的休闲农庄备选地小住一两个月,了解当地的山水环境,村俗民风,然后再决策。这样能从源头上避免很多问题。

 

综合来说,休闲农庄选址尽量具备以下条件:

 

一是:尽量是丘陵荒地,少占良田,不与国家有关土地政策相冲突,节省征地费用。

 

二是:无工业污染的地方。

 

三是:水源较好的地方,可以使农庄因为水而具有灵气。

 

四是:居民少或者无居民住的地方。

 

五是:土壤条件较好的地方。

 

农庄选址需站在巨人的肩膀,借力打力

 

与消费人群的距离适当

 

休闲农业的生产在乡村,但消费市场主要在城市。所以,选址不能距消费人群太远,最好是在200公里之内;这样不到2个小时的车程,正好在城市有车一族的周末消费半径以内。方便城里人、尤其是妇女儿童过来消费。

 

做休闲农业最火的地方一定是城市周边,城市越大,市场越大!当然,这个问题也要辩证地看。

 

选址也跟你定位休闲农庄的类型有关,如果是周末亲子休闲的,可以近些。如果是定位养生养老的,可以远点。

 

如果有良好的生态景观环境、新颖的旅游项目和完善的旅游配套设施作为基础,离城市稍远的景区边缘型休闲型观光农业也能吸引游客。

 

借力附近景区和当地的其他产业发展

 

纵观做得好的农庄,大多是依附当地古村旅游资源的;还有一些好的中小型休闲农庄,往往位于热门的旅游线路之上或是附近,便是因为如此。主要要“借力”,而非“竞争”。

 
酒庄规划,酒庄设计,农庄规划设计

 

选在生产基地周边

 

主要可以达到利用当地生产基地的优势,让游客参观农业技术、农业生产过程、农业产品、农业文化的目的。

 

看得远才能走得远

 

远见

 

要对所选之地的价值有准确的认识,了解未来的政策和区域走向,还要对未来的市场发展有远见,尤其是目标客户人群及将来市场情况的判断,包括项目与市场的对接手段,等等。

 

尽量通过市场调研了解游客来源、客源类型、市场规模、客流规律、游客消费能力,谓之未雨绸缪。

 

区别同行

 

选址和规划上,一定要调研布局地周边一定距离内有无竞争的同类型观光休闲农业旅游景区、景点或项目。

 

和同行区分上,大致可从区位条件、交通条件、社会经济背景、资源的禀赋状况等方面去进行比较。

 

要考虑与其他休闲农业项目区别开,形成自己的特色和良好的竞争合作关系。

 
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选址之后,就是签约流转拿地了。

 

在这里介绍一个小技巧:对于有条件具备一定规模和实力的休闲农业投资人来讲,最好不要直接去跟农民挨家挨户谈签约拿地,应该从上往下走,通过区县介绍走到乡、村,和村委会签约,这样更省力效率更高,更少后患。

END


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