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郭帆(GuoFan)

letou乐投 北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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田园综合体发展新思路,轻松解决土地和融资问题

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-06-05 | 关键词:田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体
田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体策划

 

从理念和模式上来说,田园综合体是一种资源的整合、循环农业、创意农业、农事体验为依托的一二三产业融合以及"旅游+"综合性的综合体。特点是外来资本,也就是城市资本和当地"三农"要素的深度整合。

 

田园综合体和特色小镇有非常大的不一样,田园综合体是典型的"农业+"项目,就农业而言受自然条件影响非常大,它是一个弱势产业。因为它是涉农的,包括特色小镇中共中央没有发文件,田园综合体是中共中央文件,是中央1号文件,因为涉农的政策是有支持的、有优惠的,税收是要减免的。

 

国内发展田园综合体有巨大的短板

 

第一,它是舶来品,包括三产融合、体验式、创意都是日本、台湾、欧洲、美国借鉴过来的,但是结合了我们国家的实际。

 

第二,我们现在的发展阶段和国外是不一样的,日本、台湾、欧洲、美国城镇化已经完成,是逆城市化的产物,而我们国家正处在城镇化高速发展的过程当中。

 

第三,我们现在面临一些限制:一是城市资源下乡面临结构性、体制性的障碍; 二是从日本到台湾有一个非常重要的条件,就是农协非常重要,这个没有;三是任何一个产业人才特别重要,新经济要随着人才走,农村没有人才,这是我们遇到的非常巨大的短板。

 

新政策与农村土地改革为田园综合体发展创造条件

 

如果没有现有新政策,没有农村土地改革、集体产权制度的改革,田园综合体肯定做不成。搞田园综合体除了研究市场之外还要研究政策。

 

1、城市资本下乡买房、买地、买山川、池塘存在制度性障碍

 

目前城市的各类生产要素已经商品化。农村资源是属于集体财产,是非市场化的,包括小产权房,同样的房子不受法律保护,城市资本要进入农村搞田园综合体目前存在制度性的障碍。

 

2、新政策:促进农村要素资源市场化

 

关于农村相应的改革很多都是中共中央的文件,整个政策导向就是促进了农村要素资源的市场化。

 

3、政策导向:鼓励支持城市资本人才下乡

 

支持返乡人员鼓励四荒地、废弃砖瓦窑,利用空闲的地进行创业。

 

4、激活农村资源、资本化实现市场价值

 

通过确权、股份、确定价值、可交易、可转换,为城市资本进去创造了一个基本条件,没有这个是非法的。

 

5、农村集体产权制度的改革,为城市资本下乡发展田园综合体创造条件

 

一是农村集体产权制度改革是促进乡村资源市场化的前提;二是有了集体产权制度改革把农村死资源变成活资源以后,才能够平等交换和市场配置;三是农村很多基础设施,包括农田基础设施全部用PPP;四是资本下乡搞田园综合体创造了必要条件。

 

农村集体资产改革中,哪种类型土地适合搞田园综合体

 

1、新政策:从三权分制到集体产权改革

 

中央出台了《三全分制改革》、《集体资产股份制改革》,改革将属于集体资产的山林、山塘、荒地等等产权到人以后为交易创造条件,是农村资源市场要素市场化的重大突破。

 

2、农村集体资产:田园综合体的物质基础

 

田园综合体离不开三大类:自然类、资源性的;经营性资产;非经营性的。

 

3、哪些土地可以作为田园综合体用地

 

第一,农民自有住宅限制宅基地; 第二,农村集体建设用地。

 

4、潜力巨大、埋藏金矿的"四荒地"

 

我建议大家高度关注四荒地,这是我们下一步进行田园综合体最佳领域。四荒地的拍卖从1998年中央就放开了,为了扶贫、为了生态,最早从甘肃、宁夏、山西、陕西拍卖四荒。

 

5、利用"城乡建设用地增减挂钩"政策解决土地需求

 

国家发改委和农业部发了一个农业领域实施PPP模式的政策文件,其中20个项目当中2个是土地整治性质的,土地整治也可以赚钱,也可以搞的很专业,土地整治出来可以顺便建设一个田园综合体,这个特别具有魅力。

 

田园综合体:防止土地利用当中的政策风险

 

一、利用基本农田有哪些限制

 

1、农地分基本农田和非基本、一般性农田,基本农田得国务院批;

 

2、不要超越土地利用规划;

 

3、土地要用途管制,这是国家的基本原则;

 

4、城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。

 

二、有关农用地的一些政策限制

 

1、严禁随意扩大设施农用地范围;

 

2、以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税收不一样;

 

3、必须依法依规按照建设用地进行管理,而非按照农用地管理;

 

4、土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;

 

5、占补平衡。

 

三、利用政策弹性空间小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障

 

我们建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心自食其果。

 

挖掘土地改革红利,解决土地问题

 

一、利用土改红利,创新合作方式探索田园综合体用地新办法

 

第一,土地银行模式;第二,土地股份合作式模式。

 

二、利用土改红利,创新合作模式,探索田园综合体的用地新办法

 

三、农民退出,企业从农民手里购买土地

 

现在城镇化很大的问题就是农民退不出去,有偿退出没有机制。

END