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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

letou乐投 北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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拿地攻略!如何以“田园综合体”的名义向政府拿地?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2017-11-15 | 关键词:田园综合体规划,田园综合体规划,农业旅游规划

2017年中央一号文件指出:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。田园综合体“突然”写入中央一号文件,而且笔墨不轻,说明它不仅有存在的必然性,而且其发展带有方向性,不少做农业的朋友都敏感地嗅到了这一点。打造田园综合体,是一个非常大的范畴,今天我们就先从田园综合体的拿地说起。

 
田园综合体规划,田园综合体规划,农业旅游规划

 

一、哪些地可作为休闲农业用地?

 

1、农民自有住宅、闲置宅基地

 

休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

 

农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

 

2、农村集体建设用地

 

农村集体建设用地是指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地和农村居民住宅用地。

 
田园综合体,田园综合体规划,田园综合体规划设计

 

3、四荒地

 

四荒地主要包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”、农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

 

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

 

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

 

4、城乡建设用地增减挂钩

 

指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。

 

如:在数量上,异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。在质量上,保证新垦地总产量大于所占地原产量。

 
田园综合体,田园综合体规划,田园综合体规划设计

 

异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

 

5、其他方式

 

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发〔2015〕93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

 

二、休闲农业用地有哪些限制

 

1、不得占用基地农田

 

基本农田俗称“吃饭田”“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”:

 

(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

 

(2)不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

 

(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

 

(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

 

(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

 

因此,在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

 
田园综合体,田园综合体规划,田园综合体规划设计

 

2、不得超越土地利用规划

 

各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

 

休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

 
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3、严禁随意扩大设施农用地范围

 

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

 

进行建设用地管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。

 
田园综合体,田园综合体规划,田园综合体规划设计

 

三、如何规避这些限制

 

有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下6种方式来规避休闲农业用地限制:

 

1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

 

2.以建设临时生产用房名义进行修建;

 

3.修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;

 

4.修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;

 

5.以建设温室大棚的方式建餐厅;

 

6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

 
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但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,碰触了土地使用政策的红线,从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。

 

最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。

 

四、可能会步入哪些误区

 

1、无址可选也要选

 

有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择。例如,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切地想去做,以至于无址可选的时候也要去选。可想而知,这种选址方式肯定最终效果不理想。

 

2、有地就先拿下再说

 

休闲农业作为一个舶来词,许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕只能听天由命了,做好了是一块肥肉,做不好只会成为烫手的山芋。

 
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3、跟着感觉走

 

休闲农业项目不能跟着感觉走,而是要有一双犀利的慧眼,慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识,了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段。

 

唯有具备这些,才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验,跟着感觉走,恐怕将成为后来人的反面教材。

 

五、其他拿地方法

 

1、采用土地银行的方式

 

在完成农村土地确权工作的地区,可采用“土地银行”的方式,实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

 

2、建立以土地股份为基础的合作社

 

有条件的农村集体可以建立合作社,农户以承包的土地入股,进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式,管理制度严格,管理方法科学,对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力,保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

 
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3、使用农村闲置宅基地及废弃园地

 

城镇化的快速发展,令大量农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。实际上,在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

 

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦,并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标,有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

 

4、土地置换、租赁、入股联营等

 

对经济效益不理想的集体用地,可采取土地置换、租赁、入股联营等方式,统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中,需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值,集约化发展,便于个人或企业经营管理。

END