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郭帆(GuoFan)

letou乐投 北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

letou乐投 高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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四、土地获取方式

作者:admin | 来源:未知 | 时间:2017-08-29 | 关键词:休闲农业,休闲农业规划,休闲农业规划设计

letou乐投 获得土地使用权是休闲农业项目开发的基础,如何以较低的成本顺利获取到项目土地使用权是项目开发成功的基础和关键。而在项目实际操作中,土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式。


(一) 招商合作式


是指当地政府或当地农村集体经济组织有意愿发展休闲农业项目,以优惠土地承包价格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同开发的形式。此种方式,获取土地的成本较低,且往往会有配套优惠政策。因此,此种方式是比较理想的土地获取方式,在项目规模较大时比较适用。


(二) 主动获取式


是指土地流转,这也是休闲农业项目的主要土地获取形式。土地流转又分为两类,即:土地承包经营权流转和集体建设用地流转。目前,国家关于土地流转方面的制度与法律法规还有待完善。各地区在土地流转管理方面也缺乏完善的管理体系与管理方法。


1.土地承包经营权流转方式


土地承包经营权的流转方式主要有租赁、入股合作、互换以及反租倒包等方式取得土地承包经营权。但需要注意的是:不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限。


A.租赁

是指以一定期限向农户租用部分或全部土地承包经营权从事农业生产经营的流转方式。农户向承租人收取租金,出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(农户)负责。


B.入股合作

是指接受农户将土地承包经营权量化作为股权入股合作经营,并按股分红的土地流转方式。


C.互换

letou乐投 当待开发的项目用地规模比较大时,租用农户土地分部比较分散,无法集中经营和管理。这时,可与农户商谈,用互换土地承包经营权的方式,把分散的土地置换为集中的土地而进行开发。


D.反租倒包

由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来,集中连成一片,给予农户适当的经济补偿,然后再向该农村集体经济组织租赁的土地流转方式。


2.农村集体经营性建设用地流转


集体建设用地流转,是指集体建设用地在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市流转、同权同价的法律行为。


A.流转形式


休闲农业,休闲农业规划,休闲农业规划设计

B.流转前提


休闲农业,休闲农业规划,休闲农业规划设计

(三) 机构观点


letou乐投 休闲农业项目的土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式。前者适合规模较大的休闲农业项目的土地获取,且往往能得到当地政府部门的支持,从而享有配套的优惠政策。因此,如果待开发的休闲农业项目规模较大时,建议在获取土地前做好项目前期策划工作。以优秀的项目开发方案,赢得当地政府部门与村民的认可,这对项目后期的开发与发展会起到十分积极的作用。而主动获取方式,则是最为常见的土地获取方式,也相对灵活、自主。因此,休闲农业项目的土地获取方式选择,应根据开发商的具体情况以及项目开发规模等综合考量。

END